18271390911 一、租赁的坑，您得躲
想要在越南投资，办公场地的租赁必不可少，而且无论是国内ODI备案，还是领取越南公司的营业执照，租赁协议都是重要的文件之一。首先，就让我们来说说租赁合同的事儿：
签订租赁合同之前，必须先了解您所租赁的这块土地的性质：越南可用于设立公司、办厂的土地按性质可分为三类：
1、农地；
2、自设工业区；
3、国家级工业区。
因三种类型土地的功能不同，因此租金、手续和税收的政策等也各有差别。
农地在所有可用于租赁的土地中，因其租金价格最低而备受青睐，农地在所有可用于租赁的土地中，因其租金价格最低而备受青睐，但因缺乏对越南政策和法律的足够了解，导致在租赁了农地之后，发现很多手续无法办理，开展正常的经营活动也无法开展。
虽然根据越南相关法律和政策规定，农地可以自建后用于租赁，但仅能作为仓储使用，不得从事加工、生产等活动。因此，如果在越南的投资活动涉及加工，即便是最简单的加工，都不能租赁性质为农地的土地。
自设工业区是投资者从越南当地政府处购买土地，之后按照规定办理申请建设许可证，批准环境影响评价报告等手续建立工厂。工厂建立之后，再跟当地的投资局签订相关的协议和手续，随后才可办理可以用于租赁的执照。
在自设工业园区内，投资者可以从事各种制造、加工等活动，有特殊工艺流程的按照相应的规定，办理许可手续即可。但，如果想要将自设园区内的空余厂房租赁给他人使用，务必先办理可以用于租赁的相关执照。相反，如果投资者租赁的是自设工业区的土地，签租赁合同之前一定要弄清楚该工业区的所有权人是否办理了可用于租赁的营业执照。
此前，我们的一家客户就是因为签了租赁合同，支付了第一笔租金之后，带着材料去办理营业执照时被告知其租赁的土地，不能被租赁。随后，该客户要求与房东解除租赁合同，并退还已支付的房租，但多次协商无果。后来找到了我们，请求我们帮忙处理其租赁合同纠纷，我们在查看了他签署的租赁合同后，发现合同中并没有关于该厂房或土地可依法被租赁的明确约定，也没有约定出租方租赁出去的厂房或土地如果承租方不能办理相关手续时，出租方应当承担的责任。最终，客户承担了所有的经济损失。
自设工业园区的租金，较之农地相比贵上1-2倍，热门投资地区可能更贵。但园区内的经营范围和功能就更为广泛，除不能直接进行出口之外（出口须经越南当地的贸易公司），其他手续却更为方便了。
因此，在租赁时，一定要注意所租赁的土地有没有对外出租的权限。可以考虑找已经在越南当地购买土地的国内投资者进行合作，一方面，双方都是中国人，沟通比较方便；另一方面，他们因已经在越南有了一定的发展基础，如果能够与之配套或在同一产业链上合作，对于我们新投资者打开市场则会更为便利。
越南截至目前，已经建成307国家工业区，其中北部63个、中部46个、南部151个、九龙江平原地区47个。目前，因越南北部地区成为中国投资者的首选地，加之三星、立讯、仁宝、华硕、纬创等知名电子公司在越南北部落户，导致越南北部的租金猛涨，这些大型电子公司落地时，又带来了与之配套的一级、二级供应商等与之聚集，更加剧了北部地区的租赁困难，北宁省甚至到了一地难求的境地。
国家级工业区因其属于越南国家建设，是固有的工业园区，因此相应的配套设施最为完善，虽然租金价格是三种工业区中最高的，但在该工业园区内，不仅进出口手续办理便捷，其他相应的手续办理起来也是极为方便，甚至还有税收上的优惠政策。如一般类型的企业可以享有两免四减半的税收优惠，高科技类型企业，如IT行业，更能享受到四免九减半的税收优惠。
因此，投资者需要认真考虑，自己的对外投资主要是从事哪个行业，发展哪块业务，与自己配套的企业分布在哪里，之后再决定自己的投资地点。
大部分中国投资者都是以国内现有企业为股东，可能是唯一股东，也可能是联合股东在越南进行投资。但鉴于当前，越南投资炙手可热，越南政府给中国投资者增加了一些非官方的壁垒，导致中国投资者，尤其是直投者困难重重。这就是使得一些投资者铤而走险，选择寻找越南当地人作为股东，一方面加快了投资进程，另一方面也省去了很多繁琐的手续。但风险也随之增加，历年来，越南籍股东或董事利用身份优势侵夺公司利益，将中国投资者挤出公司的案件屡见不鲜。尤其是贸易型公司，更为常见。因越南当地的贸易保护主义，想要在越南设立贸易公司的门槛极高，加上3000万以上美金的高额注册资本，使得很多投资者选择找越南人结婚，之后再注册贸易公司，置办资产等。但，人性在利益面前，就显得微不足道了，面对越来越大的利益诱惑，越南籍的股东或董事通过各种手段掠夺投资者的奋斗成果，最终导致投资者落得个人财两空的境地。
因此，想要通过结婚或者找越南国籍的人合作开设公司、置办资产的投资者，一定要慎之又慎。
在越南投资，虽然有最低10万美金注册资本的要求，但根据近期去越南投资者的反馈情况统计，最低的注册资本一定要高于10万美金，更有甚者，可能需要最低30万美金。因此，我们建议，对外投资的金额一定不能小于30万美金，且该30万美金，需要自申请之日起90日内实缴到位。
鉴于上述30万美金对外投资的硬性要求，国内投资者，尤其是企业作为股东时，一定要考虑到股东自身的注册资本。国内ODI备案时，有一条件就是母公司的注册资本必须要高于对外投资的金额。因此，国内企业尚未达到上述标准的，需要提前增资至符合要求的标准。
我们了解到，越南北宁省，对于一些投资者的要求投资金额要100万美金，其中90天之内到位30万美元，剩余的须在公司成立后5年内缴足。
因此，近期有去越南考察具体情况的投资者，一定要注意多了解一下自己选择的投资地点的特殊规定。没有考察计划的投资者，可以选择专业的渠道了解更为可靠的投资地点的信息，争取做到万无一失。
众所周知，越南当地的劳动者的工资水平很低，和昆山比起来，可能某些岗位或行业的工资水平还不及昆山同类型的三分之一。但拿二者的积极性相比较，越南的劳动者可以说得上是懒惰了，同时，他们又特别注重自己的劳动权益，他们宁愿不要高昂的加班费，也不愿意牺牲休息的时间去加班。当发现自己的工资标准低于他人时，不去考虑大家是否在同一岗位，从事的工作内容是否一样，只会强烈要求老板加工资，否则，就以罢工相要挟。在国内，很少见到员工罢工的情形，但在越南，员工罢工就像是家常便饭，只要是自己的要求没有得到满足，便可通过这种方式要求公司。因此投资者聘用当地人时，在严格遵守当地劳动法规的规定的同时，适当考虑当地工人和国内工人的比例。
在越南，雇主雇佣外籍员工的程序基本与中国相同，在越南工作的外籍劳动者，一般情况下必须取得越南主管部门颁发的工作许可证；劳动者在获批许可证后还应办理工作签证和暂住证，只有具备以上证件后，才可长期合法地留在越南居留务工。
异地就业，顾名思义，离开其居住地到其他地方工作。对于大多数越南劳动者来说，他们是不愿意离开生活的地方而去较远的地方工作的，绝大多数的劳动者都会拒绝跨区域工作。这使得投资者在选择场地时，需要多关注当地的劳动力条件，劳动力密集程度等因素。同时，又不得不考虑其他生产成本的变动，如工厂设在劳动力密集的地方，但距离客户又较远时，运输成本的增加。毕竟越南交通的便利程度无法与国内相比。
在国内，有劳动者、用人单位和雇佣的区分，对于一些工作，我们可以采用雇佣的方式用临时工取代正式员工，从而降低企业的成本和用工风险。但在越南，这种方法是行不通的。越南没有这样的区分，即便是自然人之间的关系，如聘请保姆，招收学徒或实习生等也都需要遵守越南劳动法的规定。
